Algunos conceptos básicos sobre la adquisición del sitio
Tendencias industriales.
El lote de tierra cercado de Ma & Pa está desapareciendo rápidamente. Los inquilinos de hoy quieren (y pagarán) pavimentación, cubiertas, acceso eléctrico para carga lenta, una bahía de lavado, acceso a un vertedero de aguas grises y administración donde hay una persona real en el lugar. También se aprecia un pequeño pero agradable salón para clientes. Según nuestra experiencia, esto es cierto: comenzamos a ofrecer estos servicios como tarifa estándar hace unos 18 años y siempre hemos tenido una ocupación excelente, si no una ocupación en "lista de espera".
Esto significa que hay una cierta inversión de capital por adelantado.
¿Cuál es la instalación del tamaño adecuado?
Cuando pones este tipo de mejoras, tienes que alcanzar la economía de escala correcta. Obviamente no puedes soportar este tipo de mejoras con un sitio pequeño. Encontramos que la parcela de tierra del tamaño adecuado es de 5 a 10 acres, siendo 10 el valor óptimo. Ahí es donde obtendrá el mayor y mejor rendimiento de su dinero.
Características importantes del sitio.
Un sitio de nivel cuesta menos para desarrollar. El fácil acceso a los servicios públicos es muy importante: incorporar su infraestructura si está "un poco más adelante" puede quitarle la diversión.
Precio de la tierra
El almacenamiento de vehículos recreativos y embarcaciones es un uso intensivo de la tierra. Esto significa que no puede pagar de más por el sitio. La proporción típica de espacio de alquiler a tierra es de aproximadamente 45%. Entonces, ¿cómo averiguar qué precio debe pagar o mejor dicho, cuál es el máximo que puede pagar porque siempre debe pagar menos que eso si puede!
Para controlar esto, debe aplicar ingeniería inversa a los números. Tienes que averiguar lo que el sitio producirá por una tarifa de alquiler por pie cuadrado. Esto significa: investigación, investigación, investigación. Así es como se llega a una tarifa de alquiler. Llame primero a los competidores. Si retiene agua durante ese proceso, salga y hable con los diferentes lugares. La mayoría de los gerentes hablarán, especialmente si usted actúa como posible inquilino. Cuando esté allí, tenga en cuenta cosas como la ocupación y el estado del lugar y sus comodidades. Aprenderás mucho.
Mientras realiza su investigación, asegúrese de comparar manzanas con manzanas desde un punto de vista demográfico: diferentes vecindarios obtienen diferentes tarifas de alquiler.
Digamos que se siente cómodo logrando 48 psf para una instalación con las comodidades descritas anteriormente. Ahora digamos que el sitio tiene 10 acres, por lo que el 45% es rentable. Ahora mire cómo ejecutamos esos números para determinar cuál debería ser el valor máximo de la tierra.
- 196,020 pies cuadrados X 48 = $94,089.60 Ingreso bruto mensual programado
- Agregue 5% por procesamiento y cargos por pago atrasado = $98,794.10
- Restar un 10% de vacante
- Reste el 40% de los costos operativos.
- Utilidad Operativa Neta Mensual: $53,348.80
- Con una tasa de capitalización del 8.5%, la propiedad tiene un valor de $7,531,597.30. Como regla general, el valor de su terreno en comparación con el valor de la propiedad terminada y estabilizada no debe exceder el 15%.
Esto significa que no puede pagar más de $1,129,739.60 o $2.60 psf. Eso es máximo, así que obviamente más barato es mejor.
Al momento de escribir este artículo, hemos podido encontrar buenas parcelas que soportan los alquileres descritos en este ejemplo por $1.50 a $2 psf. Nunca hemos pagado $2.60 psf
Nota importante: cada parcela de terreno, cada mercado y cada municipio afecta en gran medida el resultado de una instalación de almacenamiento de vehículos recreativos y embarcaciones.
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